楼市2022：行业大洗牌，运行逻辑已变！
2023-01-04 10:23:38
作 者丨孔海丽
编 辑丨张星
【资料图】
图 源丨视觉中国
2022年，波动的房地产市场进入深水区，信贷收紧的动作虽早已远去，但疫情、停工、停贷、收入担忧等超预期因素频出，地产行业经历了前所未有的挑战。
回顾这一年，新房价格时隔7年首次下跌，二手房价格连续下跌8个月，近7成城市房价进入下跌通道；重点百城销售面积同比降幅近4成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。
国内百强房企销售额同比下降4成，千亿房企数量“腰斩”，竞相追逐规模的场景不再，越来越多房企不再设立销售目标，转而追究更加平稳的发展。
土地市场上，百强房企拿地总额同比下降近5成，央、国企和地方城投公司成为集中供地市场的主力军；而集中供地在第一批次短暂转好之后，溢价成交占比逐步走低，近期的第五批次集中供地中，超9成地块底价成交。
2022年年初开始，信贷优化及需求端利好政策已经开始释放，年内超300个地区出台稳楼市政策千余次，达到近年来峰值，政策优化亦从三四线延伸至热点一二线城市，购房门槛降至历史新低。
四季度以来，监管部门多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大，射向房地产行业的“三支箭”齐发，债券、信贷、股权三大主要融资渠道均“有活水来”，万亿授信涌向房企。
尤其是2022年年底，中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业的发展指明方向。与此同时，多个核心二线城市优化限购、限贷等政策，释放积极利好信号。
政策底已现，市场底或也在酝酿之中。据中指研究院监测，2022年12月单月，百城成交面积小幅回升，环比增长6%；2023年伊始，核心一二线城市的楼市成交活跃度也有所回升，元旦假期重点城市新房成交面积同比增长超两成。
业内人士预测，2023年各地因城施策的力度有望进一步加大，叠加疫情形势进一步好转，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。“全国房地产市场企稳时间最早或在2023年二季度。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
值得注意的是，深度调整之后，行业运行的底层逻辑已经发生了结构性变化。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，如何在良性循环和健康发展的指导思想下，寻求新的发展模式，成为全行业必须回答的命题。
数据跌至“冰点”
2022年，房地产市场各项数据整体下探，年中曾出现的回温迹象并未能转化为持续复苏，市场走入本轮调整的低谷。
房价变化是反映周期性调整的综合结果。
中指研究院数据显示，2022年，百城新房价格累计下跌0.02%，是2014年后时隔七年首次出现年度下跌，12月单月，百城新房均价为16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌；2022年百城二手房价格累计下跌0.77%，12月单月，百城二手房价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。
从房价涨跌城市数量看，2022年以来，百城新房、二手房价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平。其中，12月单月，百城新房价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个；百城二手房价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。
房价的下行与成交规模密切相关，供需之间的平衡重新走向了买方市场。
国家统计局数据显示，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。
中指研究院统计了2022年重点百城新房的销售数据，结果显示，月均成交面积同比降幅为36.2%，12月重点城市成交面积环比小幅回升，但同比降幅仍超三成，单月已连续19个月同比下降，市场预期依然较弱。
而开发投资数据方面，国家统计局数据显示，全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%，11月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降19.9%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。
据此，中指研究院预计，全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长；克而瑞则以投资规模累计同比降幅线性预估，2022年全年预计完成开发投资额13.2万亿元，规模回到五年前，增速同比下降10.8%。
房企销售拿地大幅下降
房企作为市场一线主体，在这深度调整的一年里，格局已经生变，大洗牌之后，业绩榜单上的名字变换，属于近年来幅度最大的一次。
21世纪经济报道记者查询中指研究院与克而瑞统计数据均显示，2022年房企销售前四强分别为碧桂园、保利、万科和华润，全年销售额均超过3000亿元，但前四席的业绩门槛已较去年降低了2400多亿元。
这也是全行业的一种映射。2022年，百强房企销售总额较去年下降了41.3%。多数规模房企业绩负增长，销售业绩普降态势明显。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
前几年百舸争流竞相追逐“千亿房企”的画面也已经远去，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化。2022年，千亿房企数量为20家，较去年同期减少了21家，超百亿房企130家，较上年同期减少28家。
规模房企整体目标的完成率处于历史低位。克而瑞指出，即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期，1-12月规模房企目标完成率的中位数仅74.5%，明显低于去年超90%的平均目标完成率。
受制于销售与融资的双向挤压，房企普遍调整了投资策略，拿地规模大幅收缩。
全年来看，集中供地市场上，地方国资罕见地成为拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央、国企的37%，民企该比例则仅为16%、混合所有制企业该比例为5%。
据中指研究院统计，2022年，百强房企拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。拿地百强的门槛值为48亿元，较上年同期下降了50%。
“2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，降至2017年以来的最低点，且仅有2017年的1/3水平，也远远低于房企普遍拿地销售比0.3的习惯‘红线’。”克而瑞方面则表示，2022年房企拿地意愿已经跌入谷底，如果未来市场情况仍持续冷淡、叠加前景不明朗的情况下，预计房企的投资持续保持谨慎状态，工作以保证现有项目的销售、回款、交付为主。
一位不愿具名的规模型上市房企城市负责人透露，艰难的行业环境下，他2022年全年的工作与前几年风格迥异，“活下去”成了最大的任务，工作重点聚焦在“保交付”和“降本增效”上。
21世纪经济报道记者观察发现，本轮市场大调整之下，房企们纷纷进行了战略转向，聚焦主业、聚焦核心城市、重视运营、轻资产模式是比较常见的关键举措。
市场酝酿企稳
2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，各类利好政策“应出尽出”，政策力度不断加大，地方因城施策的空间也越来越大。
全年稳楼市的步调未停，但政策效果未能形成明显拐点，直至中央层面推出中长期战略定调。
11月以来，包括“央行16条”、“六大行万亿授信”、“房企股权融资”等在内的多项重磅政策落地，中央层面多次定调“房地产是国民经济的支柱产业”，提出“促进居住消费健康发展”，多项利好政策同步覆盖需求端与供应端。
陈文静分析指出，政策的核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。
政策的叠加效应，在市场端形成了一定反馈。
根据中指研究院数据，2023年元旦假期，重点监测城市新房成交面积较去年元旦假期增长超两成。一线城市中，除深圳外，北上广三地的成交量均比去年元旦假期有所增长；二线城市中，武汉、沈阳、杭州的成交量也出现大幅增长，其中，武汉新房成交面积26.8万平方米，比去年元旦假期增长了284%；但在同期，大多数三四线城市购房情绪仍在低位。
市场数据好转的主要原因，除了被疫情压抑的购房需求集中释放之外，政策逐步显效的影响也在加大。
展望未来房地产市场走势，陈文静表示，2023年各地因城施策的力度有望进一步加大，特别是核心一二线城市或继续降低购房成本、降低购房门槛，其中二线城市政策有望全面放开，一线城市政策空间亦较大。
另据中指调查，近期一线和二线城市置业意愿提升，其中一线城市提升相对明显，但当前消费者置业更趋理性，市场预期仍需时间修复。
亿翰智库宏观首席分析师张化东则指出，从更长期限来看，预计未来3-5年，全国商品房成交将围绕14亿平方米中枢窄幅波动。“2023年是市场筑底的年份，也是行业新平台的诞生期。”他说。
